‘이것’만 확인하면 전세 사기 99% 피한다: 역대급으로 쉬운 전월세 보증금 사기 방지법
목차
- 사기가 아닙니다. ‘이것’을 모르면 당하는 겁니다.
- 가장 쉬운 사기 예방법: 등기부등본 확인
- 계약서 작성 시 반드시 챙겨야 할 ‘숨겨진’ 체크리스트
- 사기꾼이 가장 싫어하는 한 방: 전입신고와 확정일자
- 계약 후에도 방심은 금물! 계약 유지 중 필수 점검 사항
사기가 아닙니다. ‘이것’을 모르면 당하는 겁니다.
혹시 “설마 내가 사기를 당하겠어?”라는 안일한 생각을 하고 계신가요? 많은 사람들이 월세나 전세 계약 시, 단순히 집이 마음에 들고 가격이 적당하다는 이유만으로 꼼꼼하게 확인하지 않고 계약을 진행합니다. 하지만 월세 보증금 사기는 ‘복잡한 법적 절차’가 아니라, ‘아주 기본적인 정보’를 모를 때 당하는 경우가 대부분입니다. 이 글은 복잡하고 어려운 법률 용어를 제외하고, 누구나 쉽게 이해하고 바로 적용할 수 있는 ‘매우 쉬운 방법’만을 담았습니다. 이 방법들만 제대로 숙지해도 소중한 보증금을 잃을 위험을 획기적으로 줄일 수 있습니다. ‘이것’만 알면 사기꾼들의 교묘한 함정을 99% 피할 수 있으니, 이 글을 끝까지 읽고 반드시 따라 해보세요.
가장 쉬운 사기 예방법: 등기부등본 확인
부동산 계약에서 가장 기본적이면서도 가장 중요한 서류는 바로 등기부등본입니다. 많은 사람들이 부동산 중개인이 “다 확인했습니다.”라고 말하면 그대로 믿고 넘어가는 경우가 많지만, 이는 매우 위험한 행동입니다. 등기부등본은 마치 집의 ‘신분증’과 같습니다. 이 신분증을 직접 확인하는 것만으로도 보증금 사기의 절반 이상을 예방할 수 있습니다.
등기부등본에서 이것만 보세요
등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다. 표제부, 갑구, 을구입니다. 우리는 이 중 갑구와 을구만 집중적으로 보면 됩니다.
- 갑구: ‘이름’과 ‘주인’을 확인하세요
- 갑구는 ‘소유권’에 대한 정보가 기록되어 있습니다. 현재 집주인이 누구인지, 혹시 압류, 가압류, 가처분, 경매 개시 등 복잡한 소유권 분쟁이 있는지 확인할 수 있습니다.
- 가장 중요한 포인트: 계약을 진행하는 집주인의 신분증 이름과 등기부등본 갑구에 기재된 소유자 이름이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 불일치한다면 절대 계약을 진행해서는 안 됩니다. 대리인과 계약할 경우에도 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인하고, 소유자와 직접 통화하여 위임 사실을 확인하는 것이 좋습니다.
- 을구: ‘빚’과 ‘저당’을 확인하세요
- 을구는 ‘소유권 외의 권리’에 대한 정보가 기록되어 있습니다. 주로 이 집을 담보로 한 대출(근저당) 정보가 기재되어 있습니다.
- 가장 중요한 포인트: 을구에 기재된 근저당 금액을 확인해야 합니다. 만약 이 금액이 주택 매매가에 비해 과도하게 높다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 일반적으로 ‘선순위 담보 채권액 + 내 보증금’의 합이 매매가의 70%를 넘지 않는 것이 안전합니다. 예를 들어 매매가가 3억인 집의 근저당액이 1억 5천만 원이라면, 내 보증금은 6천만 원을 넘지 않는 것이 좋습니다.
등기부등본은 인터넷 등기소에서 누구나 쉽게 발급받을 수 있습니다. 계약 당일, 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 등기부등본을 발급받아 계약서 작성 시점과 잔금 지급 시점 사이에 권리 관계 변동이 없는지 최종 확인하는 것이 매우 중요합니다.
계약서 작성 시 반드시 챙겨야 할 ‘숨겨진’ 체크리스트
등기부등본 확인을 마쳤다면, 이제 계약서를 작성할 차례입니다. 계약서는 단순한 종이가 아니라, 여러분의 보증금을 지켜주는 법적인 방패입니다. 계약서에 다음 세 가지 사항이 명확히 기재되어 있는지 반드시 확인하세요.
- 특약사항: ‘나를 보호하는’ 안전장치
- 특약사항은 계약 당사자 간에 특별히 정한 내용을 기록하는 부분입니다. 여기에 “잔금 지급일까지 등기부등본상 권리 관계(근저당, 가압류 등) 변동 시 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다”라는 문구를 반드시 넣으세요. 이 문구 하나만으로도 계약 후 발생할 수 있는 잠재적 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
- 만약 집주인이 이 문구를 넣는 것을 꺼린다면, 계약 자체를 다시 고려해 볼 필요가 있습니다.
- 계약 당사자: ‘신분’과 ‘계좌’의 일치
- 계약서에 기재된 집주인의 이름, 주소, 주민등록번호가 신분증과 일치하는지 다시 한번 확인합니다.
- 가장 중요한 포인트: 계약금과 잔금을 입금할 계좌의 예금주 이름이 계약서상 집주인의 이름과 동일한지 확인해야 합니다. 만약 다른 사람의 계좌로 입금을 요구한다면, 명확한 이유를 확인하고 반드시 서면으로 동의를 받아두어야 합니다. 이는 보증금을 안전하게 송금했음을 증명하는 가장 확실한 방법입니다.
- 대리인 계약 시 ‘위임장’과 ‘인감증명서’
- 만약 집주인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서(본인 발급분)를 반드시 받아야 합니다. 위임장에는 계약의 세부 내용(주소, 보증금, 계약 기간 등)이 구체적으로 명시되어 있어야 하며, 집주인 인감도장이 날인되어 있어야 합니다. 대리인의 신분증과 위임장, 인감증명서를 모두 꼼꼼하게 대조하고, 집주인에게 직접 전화하여 위임 사실을 확인하는 절차를 생략해서는 안 됩니다.
사기꾼이 가장 싫어하는 한 방: 전입신고와 확정일자
계약서를 작성하고 보증금을 치렀다고 해서 끝이 아닙니다. 이사 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지는 여러분의 보증금을 지켜주는 가장 강력한 법적 무기입니다.
- 전입신고: ‘이 집에 살고 있다’는 공식 증명
- 전입신고는 해당 주소지에 거주하고 있음을 행정 기관에 알리는 절차입니다. 전입신고를 마치고 나면 ‘대항력’이 발생합니다. 대항력은 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가는 경우에도 새로운 집주인이나 낙찰자에게 보증금을 돌려받을 권리를 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 전입신고는 동사무소(행정복지센터)나 온라인 ‘정부24’를 통해 간편하게 할 수 있습니다.
- 확정일자: ‘보증금’을 증명하는 강력한 서류
- 확정일자는 임대차 계약서에 법적으로 유효한 날짜를 부여하는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 모두 받으면 ‘우선변제권’이 발생합니다. 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 내 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다. 즉, “나는 이 날짜에 이만큼의 보증금을 내고 이 집에 들어왔다”는 것을 공식적으로 증명해주는 서류입니다. 확정일자는 동사무소(행정복지센터)나 등기소에서 계약서 원본을 가지고 가면 받을 수 있습니다.
가장 중요한 점: 전입신고와 확정일자는 이사 당일 또는 늦어도 이사 다음 날까지는 반드시 마쳐야 합니다. 이사하고 며칠 뒤에 하겠다는 안일한 생각은 금물입니다. 혹시라도 전입신고와 확정일자를 받기 전 집이 경매로 넘어가는 경우, 보증금을 잃을 수도 있기 때문입니다.
계약 후에도 방심은 금물! 계약 유지 중 필수 점검 사항
월세 보증금 사기는 계약 시점에만 발생하는 것이 아닙니다. 계약 유지 중에도 집주인의 사정 변화로 인해 갑작스럽게 위험에 처할 수 있습니다. 다음 두 가지를 정기적으로 확인하여 혹시 모를 위험에 대비해야 합니다.
- 정기적인 등기부등본 확인: ‘우리 집’의 상태를 수시로 체크하세요
- 등기부등본은 계약 시에만 확인하는 것이 아닙니다. 이사하고 몇 달 뒤, 혹은 전세 계약 기간 중에도 정기적으로 등기부등본을 발급받아 권리 관계에 변동이 없는지 확인하는 습관을 들이세요. 만약 계약 후 집주인이 무리하게 대출을 받거나, 압류 등 새로운 권리 관계가 설정되었다면 심각한 위험 신호일 수 있습니다.
- 전입세대 열람원: ‘나 말고 다른 사람’이 있는지 확인하세요
- 전입세대 열람원은 해당 주소지에 전입신고를 한 세대가 누구인지 확인하는 서류입니다. 집주인의 동의 없이도 임차인 본인이 직접 발급받을 수 있습니다. 혹시 모르는 사람이 전입신고를 했거나, 집주인이 전입세대 열람원을 보여주지 않는다면 의심해볼 필요가 있습니다. 이는 이중 계약 등 사기의 징후일 수 있습니다.
이 모든 과정은 단 한 번의 귀찮음으로 여러분의 소중한 보증금을 지켜주는 가장 확실한 방법입니다. ‘이것’만 제대로 숙지하고 실행한다면, 여러분은 더 이상 보증금 사기의 불안함 속에서 벗어날 수 있습니다.